جنون ارتفاع أسعار الأراضي في الخرطوم يربك السوق واغلبها يعود لـ "أثرياء الإنقاذ"

تسود حالة من الفوضى والارتباك في سوق العقارات بالعاصمة السودانية الخرطوم، وذلك في ظل ارتفاع في المعروض بنسبة تقدر بـ15 في المئة، وإصرار غالبية الملّاك على البيع بالدولار فقط. ورغم الكساد في سوق العقارات، يتراوح سعر المتر المربع في الخرطوم بين 1200 و2500 دولار، في المناطق المتوسطة والراقية، والتي تمثل أكثر من 50 في المئة من المعروض.

وقال متعاملون في السوق العقاري لموقع "سكاي نيوز عربية"، إن البيع بغرض "التخارج"، وإخفاء حالة الملكية الأصلية،
أو ما بات يعرف محليا بعمليات "غسيل الأراضي"، أصبح اتجاها سائدا، وهو ما يبرر وجود معروض أكبر في المناطق الراقية التي تتملك عناصر إخوانية نحو 40 في المئة من عقاراتها.

وتعليقا على هذه الأرقام، قال المحامي محمد شوكت، لموقع "سكاي نيوز عربية"، إن المشكلة ليست في القوانين بل في دخول الدولة كمشتري وبائع للأراضي، حيث عملت الحكومة السابقة على تغيير الكثير من المناطق من أراضي زراعية إلى سكنية مقابل رسوم تحسينات عالية مما أتاح لها تحصيل عائدات طائلة، وبالتالي أصبح القطاع العقاري قطاعا مربحا بالنسبة لها، ومصدرا مهما من مصادر الدخل.

أقرأ أيضًا:

وفد مصري يشارك بمؤتمر الإسكان العـربي الخــامس في مدينة المنامة

ولا يستبعد شوكت أن تكون الفوضى التي تحدث الآن في سوق العقارات في الخرطوم، مرتبطة بعمليات غسيل أموال ضخمة.

وعلى الرغم من ارتفاع معدلات التضخم وانخفاض قيمة الجنيه السوداني، فإن أسعار الأراضي السكنية في الخرطوم لا
يتناسب إطلاقا مع مستوى دخل الموظف في السودان، والذي يعتبر واحدا من أدنى المستويات على صعيد العالم.

وطالب شوكت بضرورة إجراء رقابة مالية صارمة لمعرفة التدفقات الناجمة عن التعاملات العقارية ومصادرها، وضبط حركتها.

ارتباك واضح

وأرجع الوسيط العقاري محجوب جعفر، حالة الارتباك الحالية في السوق العقاري بالخرطوم، إلى وجود حركة بيع غير طبيعية،
لكن في المقابل هنالك حالة من الإمساك عن الشراء، بسبب الارتفاع الكبير في الأسعار.

ويقول جعفر، إن الملّاك يصرون على البيع بالدولار، وهو ما يشير إلى أن معظم البائعين يرغبون في تحويل عائد البيع
إلى الخارج.

ويشير الوسيط العقاري إلى أن السبب المباشر في الارتباك الحالي هو عناصر النظام السابق، الذين يعملون على التخلص
من أملاكهم، إما بغرض "التخارج"، أو بسبب الخوف من الضبابية التي تحيط بالأوضاع الاقتصادية في الوقت الحالي.

تدفقات ضخمة

ومن جانبه يؤكد فتح الرحمن البلالي، وهو متعامل عقاري في وسط الخرطوم، أن السيولة المالية الضخمة التي كانت في
يد الكثير من النافذين خلال السنوات العشر الأخيرة، جعلت من القطاع العقاري "وعاءً مثاليا"، باعتبار أنه الأسهل لتقبل تلك التدفقات، مما جعل الكثير من العقارات تقيّم بأعلى بكثير من أسعارها الحقيقية.

ويضيف البلالي بأن الأسعار الحالية في بعض مناطق وسط الخرطوم والمنشية والرياض والعمارات والحي الراقي وغيرها
من المناطق السكنية المتوسطة، لا تتناسب إطلاقا مع واقع الاقتصاد السوداني ودخول المواطنين، مما يجعل من الأراضي مجرد سلعة للمضاربة، وليست للغرض الحقيقي منها، وهو توفير السكن المناسب للجميع.

 تشهد أسواق العقارات في السودان ركوداً كبيراً، كاد أن يوقف حركة البيع والشراء وقفاً تاماً، وسط تفاؤل المستثمرين بأن تشهد بلادهم قفزة كبيرة في سوق البناء والعقارات، وتنهمر عليهم استثمارات عربية وعالمية ضخمة، وذلك، بعد فك أزمة الحكم.

 كان السودان قد شهد حتى أبريل (نيسان) الماضي، قفزة نوعية في مجال العقارات والمخططات السكنية، وبلغ سعر المتر في الخرطوم مثل سعره في لندن (نحو 1500 دولار). وتمددت العمارات والمباني الحديثة الشاهقة، لكن توصف سوق العقار حالياً في السودان، بأنه مشلول ومتوقف.

وشهدت تلك الفترة التي انتهت بالأحداث الأخيرة، خطوة كبيرة من بنك السودان المركزي، بفكه التمويل العقاري للمواطنين والشركات بعد توقفه لخمسة أعوام مضت، لكن الإجراءات التعقيدية البنكية التي صاحبت عمليات التقديم للقروض، أضعفت رغبة المواطنين والشركات، في الحصول على قرض عقاري.

وتعزو المهندسة حباب عبد المجيد القاضي، مدير التطوير في شركة «إعمار» العقارية السودانية، حالة الركود في السوق العقارية وضعف القوى الشرائية، إلى المخاوف الكبيرة التي تكتنف المستثمرين العقاريين والملاك والأفراد، تجاه الوضع الاقتصادي والسياسي الحالي.

وتشهد السوق العقارية السودانية حالياً، ركوداً كبيراً منذ أكثر من عام، بعد قرار السلطات بقصر البيع والشراء بالشيكات المصرفية، ما تسبب في قلة المعروض من الأراضي والعقارات، التي يفضل أصحابها الحصول على أموالهم نقداً.

وزادت الأزمة في السوق العقارية بعد ارتفاع سعر الدولار في السوق الموازية في تلك الفترة إلى أكثر من 70 جنيهاً، فيما سعره في بنك السودان المركزي 45 جنيهاً، ما خلق فجوة كبيرة وارتفاعاً في أسعار مواد البناء المستوردة.

ورغم الركود في عمليات الشراء والبيع، إلا أن أسعار الأراضي والمساكن الجاهزة، زادت بنسبة عالية، وبلغت أسعار بعض الوحدات السكنية (الشقق) 6 ملايين جنيه (نحو 133 ألف دولار)، فيما تجاوز سعر المتر في بعض المناطق المميزة في قلب الخرطوم ألفي دولار.

ويرى الكثيرون، وفقاً لمدير التطوير في «إعمار العقارية» السودانية، الإبقاء على عقاراتهم وعدم التصرف فيها في الوقت الحاضر، فيما يرى آخرون أن ضبابية الوضع الحالي، يمكن أن تقودهم للهجرة، مشيراً إلى أن قطاع العقارات قد تأثر تأثيراً كبيراً بالأحداث الجارية في البلاد.

وتضيف حباب أن هناك حالة تردد من قبل المستثمرين، ويفضل معظمهم الانتظار حتى تنجلي الأوضاع، مشيرة إلى أن قطاع العقار يعتبر الملاذ الآمن لحفظ الأموال في السودان، ويعتقد بذلك غالبية المواطنين، باعتباره قطاعاً لا يعرض صاحبه للخسارة، ولا يحمله عبء أي تكاليف، كما يحدث مع الاستثمارات الأخرى.

وقالت مديرة التطوير العقاري إن هناك كثيراً من الأفراد ستضطرهم الظروف الحالية التي تمر بها السوق إلى الانسحاب، فيما يتوقع أن تقل عدد الشركات العاملة في السوق، بعد ظهور شركات عقارية كبرى تتبع لأجهزة الدولة السابقة، والتي جمد العمل فيها. يذكر في هذا الصدد أن السلطات السودانية أوقفت العمل في إدارة سجلات الأراضي، بعد تزايد حالات التزوير والغش، وبعد اكتشاف عدد كبير من الشركات الحكومية كانت تعمل في مجال الأراضي والعقارات، وهو ليس من دائرة اختصاصها، ما يتوقع معه أن تحال هذه الشركات إلى نيابة الفساد ضمن مجموعة الشركات التي رفعت ملفاتها إلى نيابة مكافحة الفساد في السودان المكونة حديثاً من المجلس العسكري الانتقالي الحاكم.

وحول التعقيدات والتحديات التي يمر بها التمويل العقاري الذي يسمح للبنوك بتمويل المواطنين والشركات قروضاً عقارية، بعد الإيفاء بـ11 شرطاً، أشارت المهندسة حباب إلى أن بنك السودان المركزي، عندما أصدر قراراً بفك التمويل العقاري قبيل شهرين، كان قد طرح شروطاً، وجدها غالبية الراغبين في القروض العقارية، شروطاً تعجيزية، ولا تتوفر لدى الكثير منهم متطلبات القرض، ما تسبب في عزوف الناس عن التقدم للبنوك للحصول على قرض عقاري.

وبينت المهندسة حباب أن الإجراءات الإدارية الطويلة التي يفرضها البنك على المقترض، لا تجعله يستمر في المواصلة بالرغبة نفسها للحصول على القرض، ضاربة مثلاً بالشرط الخاص بإحضار فواتير من شركات مواد البناء للبنك، موضحة أن سعر مواد البناء في السوق غير ثابت ومرتبط بسعر الدولار، وهو أيضاً غير ثابت، ويصل أحياناً فرق سعر الفاتورة 9 ملايين جنيه (نحو 200 ألف دولار)، ما يتطلب إعادة النظر في تلك الإجراءات لتسهيل العمليات البنكية للحصول على قرض عقاري.

وتشير المهندسة إلى أن الفرصة ما زالت واسعة للمواطنين للحصول على القروض العقارية من البنوك المختصة وغيرها، إذ إن قرار بنك السودان فرض على جميع البنوك تقديم التمويل العقاري. وأوضحت المهندسة حباب أن كثيراً من الناس استطاعوا الحصول على قروض عقارية، رغم ارتباطهم بأعمال يومية، مشيرة إلى أن بعض البنوك بدأت تشعر بذلك، وشرعت في تخفيف إجراءات الحصول على القرض العقاري، الذي قد يصل إلى ملايين الجنيهات، وأقله يبلغ قيمة الأرض التي بموجبها يحصل الطالب على القرض.

كانت عدد من البنوك التجارية في السودان قد طرحت خدمات التمويل العقاري للشركات والمواطنين في فبراير (شباط) الماضي، وفق ضوابط، تضمن منح التمويل العقاري للمستحقين، ووصول التمويل إليهم، دون استعانتهم بالسماسرة أو المكاتب العقارية.

وأبرز الشروط التي وضعتها البنوك، أن القرض سيقدم بفائدة 20 في المائة تسدد منها مقدماً ما بين 15 في المائة إلى 20 في المائة، دون أن يحدد القرار سقفاً لمبلغ التمويل. وتشمل بقية الشروط الخاصة بالحصول على قروض، الذي تصل فترة تسديده إلى سبع سنوات، تقديم شهادة بحث للعقار الذي يراد تشطيبه، أو بناؤه من جديد، وأن يرفق المتقدم خريطة للعقار من مكتب مختص، وترخيص البناء من المحليات والجهات المعنية، وهو التحدي الأكبر الذي يواجه الراغبين في القرض العقاري، وذلك لصعوبة أو توقف المعاملات الرسمية، بسبب الأحداث التي تمر بها البلاد.

واشترط البنك أن يقدم طالب القرض جدولاً بكميات مواد البناء التي ستدخل في مشروع تأهيل وبناء العقار، وأن يقدم دراسة جدوى لمشروع السكن، إن كان تجارياً أو استثمارياً، أو لأغراض السكن. واشترط البنك كذلك على المتقدم أن يتفق مع مقاول معتمد من قبل السلطات المحلية، يكون مسؤولاً أمام البنك عن تقديم مواد البناء وبقية المستلزمات الأخرى.

وحدد البنك النواحي المالية لطريقة القرض، الذي سيقدم بصيغ المرابحة أو المقاولة، حيث اشترط على المتقدم دفع قسط مقدم من قيمة القرض تتراوح من 15 إلى 25 في المائة من قيمة القرض، وأن يتحمل العميل رسوم الإشراف الهندسي للمشروع، البالغة 3 في المائة من تكلفة التمويل.

وتسود مخاوف في سوق العقار بالسودان من توجيه أموال القرض العقاري، الذي سيحصل عليه المواطنون، والاستفادة منه في أغراض أخرى، وهو ما أفشل التمويل العقاري، الذي كان سائداً قبل عام 2004، حيث استخدمت أموال العقارات في استثمارات وأعمال أخرى خلافاً لغرضها، دفعت بنك السودان لإيقافه.

تجدر الإشارة إلى أن جمعيات الإسكان التعاونية والمهنية التي تأسست قبل أعوام شرعت في الاتصال بعضوياتها لتحقيق الاستفادة المباشرة من تلك القروض، وتجنيبها السماسرة وتجار العقارات.

كان عمر سعدان عمر مدير الإعلام في الصندوق القومي للإسكان والتعمير، ذكر في وقت سابق، أن الركود في سوق العقارات والبناء في السودان يعود إلى تعطل وتوقف الأجهزة الإدارية التي تعمل في مجالات الإسكان، كذلك حل اتحادات ملاك العقارات والمقاولين، وذلك بسبب قرارات صدرت من السلطة الحاكمة في البلاد.

كانت السلطات قد أصدرت أوامر، الشهر الماضي، لإدارات الأراضي بوقف التصرف والبيع في كل العقارات التي ثبت الحصول عليها بطرق فاسدة من قبل مسؤولين في السلطة الحاكمة السابقة، التي أطيح بها في السادس من أبريل (نيسان) الماضي بثورة شعبية عارمة.

وكشف عمر سعدان عن تحديات ما زالت قائمة في إيجاد التمويل العقاري الدولي لقطاع الإسكان في البلاد، رغم رفع الحصار والعقوبات الأميركية على السودان في أكتوبر (تشرين الأول) عام 2017، حيث تقدمت شركات عقارات عالمية لتنفيذ مشروعات في السودان، إلا أن عدم مقدرتهم على تحويل أموالهم للخارج قد أعاق الفكرة. 
قد يهمك أيضاُ  
مائدة ”ثينك كوميرشال” تؤكّد زيادة فرص نمو سوق العقارات في مصر
البريطانيون يُقدِمون على سوق العقارات الأوروبية مع اقتراب الخروج مِن الاتحاد