خبراء يوضحون أن التمويل العقاري ملاذ يحمي الفقراء واستثمار آمن للأغنياء

 يعتبر التمويل العقاري نشاطًا يجهل عدد كبير من المواطنين الراغبين في شراء وتملك العقارات والوحدات السكنية فرص وآليات استغلاله كأحد أبرز الآليات القائمة بالسوق العقاري، والتي تدعم العملاء في تملك الوحدات السكنية بالسوق العقارية وكيفية تمويل شراء عقار من خلال "التمويل العقاري" في ظل ظروف اقتصادية طاحنه وارتفاعات متفاوتة شهدتها أسعار العقارات، بعد تحرير سعر الصرف نتيجة لارتفاع مواد البناء ومدخلاتها جعلت المواطنين يواجهون تحديات وصعوبات بالغة في تملك وشراء العقارات والوحدات السكنية، مما أدى إلى ركود السوق العقاري المصري.

وأوضح المستشار القانوني والخبير العقاري، وليد عبد الحميد، في حديث خاص لـ"مصر اليوم"، أن "التمويل العقاري" هو عملية تمويل المستثمرين سواء كانو أشخاص طبيعية أو اعتبارية  للاستثمار في اقتناء العقارات "السكنية والإدارية والخدمية والتجارية" وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رسميًا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار.

وهو ما يعني أن نشاط التمويل العقاري لا يقتصر فقط على عملية شراء عقار بغرض السكن، ولكن "التمويل العقاري" يصلح أيضا لبناء العقارات أو ترميمها أو تحسينها سواء كان ذلك التمويل بغرض السكن أو للغرض الإداري أو التجاري أو الخدمي، ويعتبر قانون التمويل العقاري رقم "148" لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم "55" لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة العامة للرقابة المالية، تنفيذا لهما وكذلك قانون رقم "10" لسنة2009 هما الإطار التشريعي لنشاط التمويل العقاري في مصر.

وأضاف عبدالحميد، أن الهيئة العامة للرقابة المالية هي الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التي تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقاري في مصر، مشيرًا إلى أنه يمكن من خلال عملية التمويل العقاري تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات "السكنية و الإدارية والخدمية والتجارية" كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة وهي "التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك" و"التمويل بنظام المرابحة" و"التمويل بنظام المشاركة" و"التمويل بحق الانتفاع".

وتابع عبد الحميد، أن جهات التمويل تستطيع إرشاد المشتري إلى الوحدات المتاحة لدى شركات التنمية العقارية التي تتعامل معها كما تستطيع جهة التمويل توفير قائمة بأسماء الوسطاء العقاريين المسجلين بالهيئة العامة للرقابة المالية من أجل الحصول على وحدة مناسبة.

وأوضح الخبير العقاري، أن الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض التمويل العقاري هم كل من يبلغ من العمر 21 عاماً على الأقل، ويستطيع أن يثبت دخله بمستند وتقديم الدليل على حصوله على دخل كافي يؤهله  للتقدم بطلب الحصول على تمويل عقاري. وأشار عبدالحميد، إلى أن هناك قيودًا محددة على قيمة وحجم التمويل الممنوح للمستثمر تعتمد على قيمة العقار الممول ونسبة التمويل الممنوح إلى ذلك العقار كما أن هناك حدود ائتمانية يجب أن يتم أخذها في الاعتبار عند منح التمويل وتحديد قيمته حيث يجب ألا تتعدى نسبة القسط الشهري الذي سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر عن 35% من الدخل الشهري، إذا كان من ذوي الدخول المنخفضة و40% من الدخل الشهري في حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعي و40% من الدخل الشهري، إذا كان من غير ذوي الدخول المنخفضة.

وبيّن أنه لا يوجد مدة زمنية محددة لسداد التمويل حيث يمكن سداد التمويل العقاري على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عامًا أو أكثر طبقا لجداول السداد ويمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية كما أنه يتم السماح بسداد قروض التمويل العقاري خلال فترة تصل إلى 30 عاما بالنسبة للأسر من ذوى الدخول المنخفضة وفقا للعقد المبرم مع جهة التمويل.

واستطرد عبدالحميد، قائلاً إنه لا يمكن منح تمويل عقاري يغطى كل تكلفة العقار لجدية المستثمر وأيضًا لمجابهة المخاطر وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار الممول، تتمثل في الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار في حالة أن يكون الغرض من التمويل سكني، والحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار في حالة أن يكون الغرض من التمويل غير سكني.

وأشار عبدالحميد، إلى إمكانية الجمع بين دخل الفرد ودخل زوجته في بيان واحد للدخل وفي هذه الحالة يتم التعامل على إجمالي الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية المشار اليها سلفا 35% بالنسبة لمنخفض الدخل، 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل، كما أنه يمكن أن يكون العقد باسم كلا من الزوجين حتى إذا كان أحدهما فقط يلتزم بسداد الأقساط فضلا عن إمكانية إضافة دخل أحد الوالدين أو الزوجة إذا لم يكن لدى المتقدم بالطلب وظيفة.

وأضاف أن العقار يخضع للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل ويمكن الرجوع إليها لاستيفاء الممول حقوقه حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها فى تواريخ استحقاقها كما يجوز للمستثمر بعد موافقة الممول التصرف في العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الإيجار أو أي من التصرفات الأخرى ولكن بعد موافقة الممول.

وكشف عبد الحميد، أنه ينبغي أن يتضمن بيان الدخل الراتب التفصيلي "الصافي والإجمالي والوظيفة وتاريخ التوظيف وخاتم جهة العمل وتوقيع المدير المسؤول إذا كان الشخص يعمل بالقطاع العام أو الخاص أو إحدى الهيئات الحكومية أو غير ذلك او اذا كان أحد أصحاب المهن فيمكنه تقديم شهادة من مصلحة الضرائب أو من أحد المحاسبين القانونيين، تشير إلى دخلك الخاضع للضرائب خلال آخر ثلاثة أعوام أو أي مستند آخر يكون مقبولا لدى جهة التمويل فضلاعن امكانية الحصول على شهادة، بمجرد أن تقدم صور من العقار المسجل بمكتب الشهر العقاري الذي يخضع له العقار موضوع الشراء وتصدر الشهادة خلال أسبوعين تقريبا من تاريخ تقديم الطلب في الحالات التي لا تكون بها العقارات مسجلة، ولكنها تخضع لعملية التسجيل، ولا يوجد في المجتمعات العمرانية الجديدة شهادات للتصرفات العقارية، ولكن يمكن الحصول على شهادة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تفيد بعدم وجود اعتراض على تمويل المبنى بعد استبعاد الأرض.

أما بالنسبة لأصحاب المعاشات المبكره فيمكن تقديم قروض التمويل العقاري لهم بشرط سداد إجمالي قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن، الذي تحدده جهة التمويل وعادة ما يكون 60 أو 65 عاما. وقال المستشار القانوني والخبير العقاري، إن تسجيل العقار عقب الحصول على التمويل يهدف إلى حماية حقوق العميل والحصول على دليل رسمي على ملكيته للعقار الممول لتجنب أية نزاعات مستقبلية ويعتبر تسجيل العقار خطوة أساسية لإجراء قيد الضمان على العقار الممول، سواء كان هذا الضمان بالرهن الرسمي من الدرجة الأولى أو بقيد حق الامتياز على العقار ويظل قيد الضمان على العقار لحين سداد المستثمر كامل أقساط التمويل العقاري في تواريخ استحقاقها وعند الانتهاء من السداد يتم شطب هذا الرهن من على العقار.

وعند الحصول على التمويل يتم فتح حساب لكل عميل في البنك الذى تحدده شركة التمويل أو في خزينة الشركة وفي حالة عجز العميل عن السداد ينبغي إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3  أقساط يمكن أن يؤدي إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة ويعد التنفيذ على العقار بمثابة نقل ملكية العقار عن طريق المزاد إلى مشترى آخر لصالح جهة التمويل لتسديد ديون المشترى الأول، وتتولى هيئة الرقابة المالية مسؤولية تلقى ومراجعة شكاوى المتعاملين بقانون التمويل العقاري وأحكامه التنفيذية.

ومن جانبه قال محمد عبدالكريم، الرئيس التنفيذي لشركة المعادي للتنمية والتعمير، إن إجراءات نشاط التمويل العقاري في دعم العملاء بالسوق على تملك الوحدات السكنية عبر آلية التمويل العقاري غير مفعلة على المستوى المطلوب وبعيدة عن الاستخدام الفعلي للعملاء. وأضاف الرئيس التنفيذي لشركة المعادي للتنمية والتعمير، أن اشتراطات التمويل العقاري في دعم العملاء والتي يأتي في مقدمتها أن تكون الوحدة السكنية منشأة ومتواجدة بالفعل وتم تسجيلها رسميًا لا يتماشى مع غالبية شركات التطوير العقاري، والتي تعمل على بيع وحدات مشروعاتها السكنية قبل بدء الإنشاء الحقيقي.

وتابع عبدالكريم، أن شركات التطوير العقاري تلجأ إلى الاعتماد على آليات أخرى تتماشى مع طبيعة عملها بالسوق وحجم الوحدات المنتج وآليات البيع بالسوق وذلك عبر الاعتماد على التأجير التمويلي أو فتح اعتمادات من البنوك، مشيرًا إلى أن نشاط التمويل العقاري يقتصر على مساحات محددة من الوحدات السكنية ولا يدخل في تمويل العميل الراغب في شراء وحدة سكنية بمساحة كبيرة.

وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة المعادي للتنمية والتعمير، أن شركته بدأت في العمل على طرح وحدات سكنية بمساحات تتراوح بين 80 و90 متر مربع وذلك بما يتلائم مع إمكانية منح العملاء القدرة على التعامل عبر نظام التمويل العقاري وتستهدف الشركة طرح وحدات سكنية جديدة بمشروعاتها بالقاهرة بمسطحات أصغر للاستفادة من مبادرة التمويل العقاري، لافتاً إلى ضرورة أن يتم منح شركات التطوير العقاري الفرصة للعمل عبر نشاط التمويل العقاري بآليات ميسرة وذلك من خلال الاعتماد على أرض المشروع والتراخيص ودراسة المشروع كوثائق إثبات قوية تيسر من حصول الشركة على إمكانية تسويق وبيع مشروعاتها بنظام التمويل العقارى.

وطالب عبدالكريم بضرورة أن تتوسع شركات التمويل العقاري في القيام بدور أكبر لنشر الوعي بآلية التمويل العقاري لدى العملاء، وذلك من خلال التواجد بداخل مقرات الشركات العقارية للتسويق لمنتج التمويل العقاري بغرض تقديم آليات أسهل وأيسر أمام العملاء في الحصول على الوحدات عبر آلية التمويل العقاري.