أوصت دراسة أعدها المركز المصرى للدراسات الاقتصادية، بإعفاء الأنشطة الإنتاجية من الضريبة العقارية وتحديدا النشاط الصناعى لأن هدف التنمية الصناعية أكبر من أى إيرادات تأتى من خلال الضريبة العقارية عليها، وأشارت الدراسة إلى أن نسبة منشآت الصناعات التحويلية فى مصر 3.32% من إجمالى عدد المبانى طبقا لبيانات الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، وهى نسبة ضئيلة، فى حين يعمل فى هذه المنشآت 2.7 مليون نسمة.

واقترحت الدراسة التى تم عرض نتائجها فى ندوة حول الضريبة العقارية، تغيير طريقة تقييم العقارات ليصبح حسب القيمة السوقية بدلا من القيمة الإيجارية للخروج من فخ كونها ضريبة دخل وليست ضريبة ثروة، والتعامل مع منشآت الدولة الإنتاجية نفس معاملة القطاع الخاص مادامت تقوم بنفس النشاط، والاستفادة من إمكانية الحصول على ضريبة عن الإعلانات على الطرق وأبراج المحمول، وتبنى التكنولوجيا الحديثة وخاصة الـ Blockchain فى تسجيل العقارات.

وعرضت الدراسة مجموعة من التجارب الدولية فى تطبيق الضريبة العقارية، كالولايات المتحدة الأمريكية، وجنوب أفريقيا، والاتحاد الأوروبى وأمريكا اللاتينية، وأوروبا الشرقية، وآسيا، وأفريقيا، ودول منظمة التعاون الاقتصادى والتنمية.

وانتهت الدراسة إلى مجموعة من العناصر التى اجتمعت عليها كل الدول فى تطبيق الضريبة العقارية، تتلخص فى الرصد من خلال التسجيل بالمحليات عبر آليات مميكنة، ووجود 3 أنواع من التقييم لاحتساب الضريبة العقارية: إما على أساس المساحة، أو على أساس القيمة السوقية، أو على أساس القيمة الإيجارية، وتعتمد معظم الدول على القيمة السوقية والمساحة أكثر من اعتمادها على القيمة الإيجارية.

كما تعتمد الدول منهجية واضحة وشفافة لحساب قيمة العقار وبالتالى تحديد قيمة الضريبة مع وجود جهاز واضح متخصص فى التقييم، وتوجه كل عوائد الضريبة العقارية للمحليات التى يكون لها صوت ونصيب ضخم فى صناعة القرارات الخاصة بها، ولا يوجد إعفاءات للمنشآت الخاصة بالدولة ما دامت تقوم بنشاط مثل الذى يقوم به القطاع الخاص (وفقا للاتفاقيات الدولية)، وتختلف الدول فى قيمة الضريبة العقارية التى تتبناها وذلك وفقا لمرحلتها التنموية بدون الاخلال بشروط الحوكمة.

أما عن طبيعة الوضع فى مصر، فيتم حصر العقار من خلال وزارة المالية بشكل يدوى ودون وجود سجل عينى مفعل، وتحدد قيمة العقار على أساس القيمة الإيجارية بعكس السائد فى التجارب الدولية من الاعتماد على القيمة السوقية أو المساحة، ويتم احتساب الضريبة بشكل عشوائى عن المتعارف عليه نظرا لقلة المعلومات، وهو ما يتسبب فى كثير من الطعون التى يصعب حسمها.

ونتيجة الاعتماد على القيمة الإيجارية فى تحديد قيمة الضريبة فهذا يجعلها ضمن ضريبة الدخل بدلا من أن تكون ضريبة على الثروة، كما يؤدى لصعوبة احتساب الضريبة على المصانع والفنادق وتجاوز هذه المشكلة من خلال بروتوكولات قد تخالف القانون فى تفاصيلها، ويتم تحصيل الضريبة من خلال مصلحة الضرائب العقارية وتذهب الحصيلة بالكامل إلى السلطة المركزية، ولا تستفيد المحليات منها إلا فى إطار ما تقرره السلطة المركزية بالرغم من أنها فى أشد الحاجة إلى التنمية، وهاتين السمتين الأخيرين هما المشكلتان الأكبر فى الضريبة العقارية بمصر.

وتعد نسبة الضرائب العقارية فى مصر إلى إجمالى الإيرادات الضريبية ضئيلة للغاية مقارنة بنسبتها فى الدول المختلفة، حيث بلغت فى مصر 0.1% عام 2015، مقابل 10.3% فى الولايات المتحدة، و12.6% فى المملكة المتحدة، و9% فى فرنسا، و11.8% فى كندا على سبيل المثال.